Nhà đầu tư nên khảo sát bất động sản tương đồng đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đất trúng đấu giá để so sánh, theo chuyên gia.
Tôi muốn đầu tư một lô đất thổ cư 90 m2 ở Long An. Lô này được một ngân hàng định giá cho vay kinh doanh là 700 triệu đồng (khoảng 7,8 triệu đồng mỗi m2). Tôi có khảo sát thêm cách đây một năm, một lô đất gần đó đã bán được 9 triệu đồng mỗi m2.
Hiện tôi muốn mua lô đất này nhưng không biết nên định giá thế nào. Mong chuyên gia chia sẻ một số kinh nghiệm định giá nhà đất.
Độc giả Trịnh Thu
Bất động sản TP Tân An, tỉnh Long An. Ảnh: Hoàng Nam
Chuyên gia tư vấn:
Điểm khó nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tính đa dạng của sản phẩm. Tại một khu vực hành chính nhỏ như phường, xã, mỗi loại hình bất động sản đã có nhiều đặc điểm khác nhau về diện tích, hình dạng lô đất, vị trí, tiện ích xung quanh. Trong khi đa phần các giao dịch bất động sản hiện nay là thỏa thuận giữa các nhà đầu tư riêng lẻ, mang tính tự phát nên tính minh bạch và hệ thống còn thấp. Đây là một phần nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa định giá của ngân hàng và giao dịch thực tế.
Đối với nhà đầu tư, bạn nên định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, vốn được áp dụng rộng rãi trong các giao dịch dân sự. Cụ thể, khảo sát các bất động sản có tính tương đồng cao đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đất trúng đấu giá để so sánh.
Bước một, khảo sát mặt bằng giá của phân khúc tại khu vực cụ thể. Nếu định giá tại thời điểm thị trường khó khăn trên diện rộng như năm 2023, giá trị chắc chắn bị ảnh hưởng giảm rất nhiều. Tuy nhiên, từng khu vực và phân khúc vẫn có diễn biến khác nhau. Ví dụ bất động sản ở thực tại khu vực dân sinh hiện hữu, giá có xu hướng chững hoặc có nơi còn tăng giá. Nếu là bất động sản có giá trị cao, hình thành trong tương lai như đất nền, nghỉ dưỡng, có nơi giảm giá 20-40% so với giá mua vẫn không thể có giao dịch.
Tại thị trường Long An, ưu điểm là mặt bằng chung giá bất động sản còn dư địa tốt tại nhiều khu vực. Tuy nhiên nhà đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm của từng khu vực, phân khúc bất động sản và chu kỳ đầu tư. Ví dụ khu vực Đức Hòa tập trung nhiều khu công nghiệp, nền giá còn thấp, khu vực Cần Giuộc có xu hướng về bất động sản sinh thái hoặc Bến Lức có nhiều khu dân cư cao cấp, gần các dự án giao thông trọng điểm nên mật độ dân sinh và vùng giá đã cao.
Bước hai, lựa chọn các bất động sản tương đồng để so sánh. Số lượng bất động sản tham chiếu nên từ 10 đến 20 sản phẩm. Các yếu tố để lựa chọn bất động sản tương đồng là diện tích, vị trí, hình dạng, tiện ích, tài sản trên đất, dòng thu nhập, giá 1-2 năm trước. Những thông tin này bạn có thể tham khảo từ chủ sở hữu bất động sản đã được giao dịch, thổ địa tại khu vực (môi giới, nhà đầu tư kinh nghiệm) hoặc khảo sát trên các trang rao bán trực tuyến.
Bước ba, xác định ưu, nhược điểm của lô đất làm cơ sở định giá. Vì bất động sản mang tính đặc thù không có lô đất nào giống hoàn toàn lô đất nào. Do đó bạn cần xem xét một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Ví dụ vị trí gần khu dân cư, khu vực chuẩn bị có quy hoạch hạ tầng hay ở khu vực kén người mua. Lô đất ở mặt phố hay trong ngõ hẻm, có gần siêu thị, trường học, bệnh viện không. Hình dạng lô đất vuông vức hay thóp hậu. Tài sản đang khai thác trên đất như nhà trọ, kho bãi đang khai thác như thế nào.
Với các thông tin thu thập được, bạn cần tổng hợp, so sánh để xác định được vùng giá giao dịch phù hợp. Nếu còn phân vân với kết quả thẩm định giá của mình, bạn nên tham khảo định giá của các bên thẩm định chuyên nghiệp.
Để đầu tư đất khu vực vùng ven (đất thổ cư ở Long An) thời điểm này, bạn cần lưu ý một số điểm sau.
Thứ nhất, ưu tiên những lô đất dưới 12 triệu đồng mỗi m2, vì nền giá thấp (tương quan giữa các vùng và vị trí trong vùng) sẽ đảm bảo dư địa tăng giá cho bất động sản về dài hạn.
Thứ hai, bạn có thể tham chiếu với nền giá các dự án đất nền để so sánh. Tùy theo các yếu tố tương đồng, giá trong các khu dân cư xung quanh thường rẻ hơn 20-40%.
Thứ ba, ưu tiên các khu vực lân cận TP HCM nếu chu kỳ đầu tư của bạn dưới ba năm. Vì xu hướng phục hồi của thị trường sẽ từ lõi trung tâm tỏa ra xa và từ nhu cầu ở thực rồi mới đến đầu tư. Vị trí càng gần trung tâm sẽ đảm bảo tốc độ thanh khoản cho bất động sản, tuy nhiên bạn cũng phải chấp nhận giá bán cao hơn.
Ông Ngô Thành Huấn
Giám đốc khối Tài chính cá nhân FIDT